Todo sobre el contrato de arrendamiento en Colombia
Entiende qué es, cuándo usarlo, qué dice la normativa colombiana y por qué un contrato mal hecho puede costarte más que no tener ninguno. Y al final, genera el tuyo gratis en segundos.
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Conforme a la Ley 820 de 2003 y el Código de Comercio
¿Qué es un contrato de arrendamiento?
"El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado."
Código Civil colombiano, Art. 1973
En términos simples, un contrato de arrendamiento es el acuerdo legal que formaliza la relación entre el dueño de un inmueble (arrendador) y quien lo ocupa a cambio de un pago mensual (arrendatario). Define el precio, la duración, las condiciones del inmueble y las responsabilidades de cada parte.
En Colombia, el arrendamiento de vivienda urbana tiene su propio régimen jurídico: la Ley 820 de 2003. El arrendamiento de locales comerciales y oficinas se rige por el Código de Comercio, que da más libertad a las partes para acordar condiciones.
Vivienda urbana
Ley 820 de 2003
Local comercial
Código de Comercio
Oficina
Código de Comercio
¿Verbal o escrito?
La ley permite contratos verbales, pero ante cualquier disputa son prácticamente imposibles de probar. Sin documento escrito, no puedes demostrar el canon acordado, el plazo ni las condiciones del inmueble. El contrato escrito es tu única protección real.
¿Cuándo necesitas un contrato de arrendamiento?
Siempre que exista un intercambio de uso de inmueble por dinero, necesitas uno.
Arrendar tu vivienda
Si eres propietario y quieres arrendar tu apartamento, casa o habitación a otra persona. Protege tu inmueble y formaliza el canon.
Alquilar un local comercial
Si vas a instalar un negocio en un local ajeno, o si eres propietario y quieres proteger tu propiedad ante un inquilino comercial.
Subarrendar con autorización
Si ya tienes un inmueble arrendado y, con autorización del propietario, quieres subarrendarlo a un tercero. Necesitas un contrato adicional.
¿Bajo qué normativa se rige?
El régimen jurídico depende del tipo de inmueble que se arrienda.
Código Civil, Art. 1973
Definición base del arrendamiento
Establece la definición legal del contrato de arrendamiento aplicable a todos los tipos de inmuebles. Es la norma raíz de la que derivan las demás regulaciones.
Ley 820 de 2003
Régimen de arrendamiento de vivienda urbana
La norma principal para apartamentos y casas. Regula el incremento anual del canon (máximo IPC + 1%), el monto del depósito (máximo 2 cánones), los plazos de preaviso y los derechos del arrendatario.
Código de Comercio
Arrendamiento de locales comerciales y oficinas
Para inmuebles de uso comercial, las partes tienen mayor libertad contractual. No aplica el límite de incremento de la Ley 820, pero sí los principios generales del derecho comercial.
¿Quiénes participan en el contrato?
Cada parte tiene derechos y obligaciones específicas definidas por la ley.
Arrendador
Propietario del inmueble
- check_circle Entregar el inmueble en buen estado
- check_circle Mantenerlo en condiciones habitables
- check_circle Respetar el plazo pactado
- check_circle Devolver el depósito al vencer el contrato
Arrendatario
Quien ocupa el inmueble
- check_circle Pagar el canon en la fecha acordada
- check_circle Cuidar el inmueble y no modificarlo sin permiso
- check_circle Usarlo según el objeto del contrato
- check_circle Entregar el inmueble al vencer el plazo
CoArrendatario
Garante solidario (opcional)
- check_circle Responde por el canon si el arrendatario no paga
- check_circle Asume las mismas obligaciones del arrendatario
- check_circle No tiene derecho a habitar el inmueble (salvo acuerdo)
- check_circle Es exigible directamente sin agotar al deudor principal
¿Qué pasa si no tienes un contrato?
Operar sin contrato escrito no es solo informal: es exponerte a consecuencias legales reales.
Sin prueba del canon acordado
Si el arrendatario decide pagar menos o negar el monto, no tienes ningún documento para demostrar cuánto se acordó. Los jueces no pueden inventar el precio.
No puedes iniciar restitución del inmueble
El proceso de restitución judicial requiere presentar el contrato de arrendamiento como prueba. Sin él, el proceso es mucho más lento, costoso y con resultado incierto.
Perdés el depósito sin recurso
Sin contrato, no hay registro formal del depósito entregado ni de las condiciones del inmueble al inicio. Reclamar su devolución se vuelve casi imposible.
Sin protección ante daños al inmueble
Si el arrendatario daña el inmueble y no hay contrato que describa el estado inicial, probar la responsabilidad se convierte en tu problema.
Y recuerda: un contrato mal redactado tiene el mismo riesgo que no tener ninguno. Cláusulas ambiguas, ausencia de plazos o condiciones ilegales pueden invalidar tu protección.
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¿Qué debe incluir un contrato de arrendamiento?
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- check_circle Arrendamiento de vivienda estándar (apartamento, casa)
- check_circle Local comercial con condiciones claras entre las partes
- check_circle Contrato nuevo entre partes de confianza
- check_circle Renovación de contrato sin cambios estructurales
- check_circle Arrendamiento con coarrendatario conocido
Necesitas asesoría profesional
- chevron_right Disputa o conflicto con el arrendatario / arrendador
- chevron_right Proceso de restitución del inmueble ante un juzgado
- chevron_right Arrendamiento con cláusulas especiales o atípicas
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- chevron_right Arrendamiento de locales de alto valor económico
Preguntas frecuentes sobre arrendamiento
Lo que más nos preguntan sobre contratos de arrendamiento en Colombia.
Legalmente puede ser verbal, pero un contrato verbal es prácticamente imposible de probar ante un juez. Sin documento escrito, no puedes demostrar el canon acordado, la duración, las condiciones del inmueble ni las responsabilidades de cada parte. La Ley 820 de 2003 no exige escritura pública, pero sí recomienda el formato escrito para proteger a ambas partes.
Son dos regímenes jurídicos distintos. La vivienda urbana se rige por la Ley 820 de 2003, que establece límites al canon anual (no puede subir más del IPC + 1%), protecciones al arrendatario y plazos de preaviso. Los locales comerciales y oficinas se rigen por el Código de Comercio, donde las partes tienen más libertad para acordar condiciones. Grexia genera contratos para ambos tipos.
Para vivienda urbana, la Ley 820 de 2003 establece que el incremento anual no puede superar el IPC (Índice de Precios al Consumidor) del año anterior más un punto porcentual. Para locales comerciales, el incremento lo acuerdan libremente las partes en el contrato.
El coarrendatario (o codeudor solidario) es una tercera persona que garantiza el pago del canon si el arrendatario principal no cumple. No es obligatorio por ley, pero muchos arrendadores lo exigen como garantía adicional. En Grexia puedes incluir un coarrendatario opcionalmente al completar el formulario.
Sí. Para vivienda urbana, la Ley 820 de 2003 limita el depósito a un máximo de dos (2) cánones de arrendamiento. No puede exigirse más. Al terminar el contrato, el arrendador debe devolver el depósito dentro de los 30 días siguientes, descontando los daños comprobados al inmueble.
Depende de quién termina y por qué. El arrendatario puede dar por terminado el contrato con un preaviso de tres (3) meses, pagando una indemnización si no hay justa causa. El arrendador puede terminarlo con tres meses de preaviso al vencimiento, o con un preaviso mayor si necesita el inmueble para uso propio o reparaciones. El incumplimiento del otro también es causal de terminación.
No. Los documentos de Grexia nunca son generados por IA. Cada plantilla fue redactada, validada y respaldada por abogados especialistas en derecho colombiano, sin artículos inventados ni leyes fabricadas. La herramienta recopila tus datos y los aplica a una plantilla legal verificada. Para condiciones especiales o situaciones complejas, te conectamos con un profesional legal.